曲　柏　杰

建筑物区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。在我国，虽然早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。新颁布的《物权法》采纳了这一概念，是对我国传统物权理论的突破，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

一、建筑物区分所有权的概念和内容

建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，我国采取的是“三元论说”。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：

建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人（这里称“业主”）独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。

事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

二、建筑物区分所有权的共有权

由于现代城市生活的居住密度加大，牵涉到建筑物区分所有权的共有权的头关系增多，由此而引发的争端和矛盾也层出不穷，为此讨论共有权也更加有其现实意义，所以本文不对专有权和成员权进行讨论，而只对共有权作一些探讨。看两个案例：

案例一：

商品房住宅小区车位到底归谁所有，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商的普遍做法。近来，此类纠纷层出不穷，业主状告开发商事件屡见报端。江苏省南京市鼓楼区人民法院曾判决过一起案例，就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”的共有权。
　　南京某个高档住宅小区，１９９８年开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车０．２车位／户，非机动车２车位／户配建停车库。小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有５９个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的３７个车位，其余车位则被小区物管公司以每月２５０元的租金租了出去。
　　２００３年，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
　　法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。
　　据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
    案例二：
    张某、周某等五人均系本市某小区业主。1999年9月初，周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。然周某未予拆除，故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为，侵犯他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。 

[审判]　　一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害张某等人的合法权益，张某等人的诉讼请求应与支持。因而，一审法院做出判决：周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。判决后，周某不服，以原审辩称理由提起上诉。     

二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

以上两个案子都是现代城市生活中具有代表性的案例，下面结合案例分析建筑物区分所有权的共有权问题。

(一)、共有权的内容

1.建筑物区分所有人的共有权的概念

共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

2.建筑物区分所有人的共有权的属性　　

1）不可分割性　　

根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性，否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。如案例二中的楼道就是不可分的，否则便失去公用性质。

2） 从属性　　

鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。如本文案例一中的小区车库便从属于业主而不能单独存在。

共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。我国建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》（2001年8月15日修改）以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。但除此之外还应当包括共有天线、娱乐健身等设施，当然随着社会的发展，肯定不止这些，还会不断产生新的共有标的物，但只要按照建筑物区分所有权的共有权的性质和适用原则，就不难处理新生的共有关系。

共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用，使用人不能排斥、剥夺或限制他人使用，也不能在使用中有妨害他人的行为。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。楼顶，按其是否有使用平台而分为有平台的为共同使用，没有的任何人不能使用，二者均不能被占用，如果没有全体业主的同意，甚至安装太阳能等设施都不可以。本文中的两个案例中的车库和楼梯便是典型的公共使用权，所有权人为全体所有本建筑物的共有权人。在使用中谁也无权对共有人的权利进行剥夺或限制，物业公司没有这个权利，共有人之间也没有这个权利，侵权了，就要受到法律的干涉和调整。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。如本文案例一中，业主可以共同将车库出租，所得归业主集体共有。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。如本文案例二中，本楼层业主可以共同决定此楼道安装设备设施，而不是由哪一个或几个业主决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。如业主在转让自己的房子的同时也同时将属于自己所有共有部分的所有权也同时转让，而且还是不用另外明确。这也是建筑物区分所有权之共有权的从属性的表现。

　　在现代城市社会生活中，涉及建筑物区分所有权之共有权的问题越来越多，是生活中不可回避的法律问题。物权法的颁布，为建筑物区分所有权关系的调整提供了法律依据，是我国民法建设上的里程碑，值得肯定。相信随着物权法的实施，必将对我国的建筑物区分所有权尤其是共有权关系的调整起到重要作用。